El artículo 552 del Código civil señala: “Los predios inferiores están sujetos a recibir las aguas que naturalmente y sin obra del hombre, descienden de los predios superiores, así como la tierra o piedra que arrastran en su curso.
Ni el dueño del predio inferior puede hacer obras que impidan esta servidumbre, ni el del superior obras que la agraven.”.
Las servidumbres de saca de agua y de abrevadero llevan consigo la obligación en los predios sirvientes de dar paso a personas y ganados. Todo el que quiera servirse del agua para una finca suya, tiene derecho a hacerla pasar por los predios intermedios, con obligación de indemnizar a sus dueños.
El que quiera ejercer la servidumbre tiene que justificar que puede disponer del agua y que ésta es suficiente para el uso a que la destina. Que el paso que solicita es el más conveniente y menos gravoso y debe indemnizar al dueño del predio sirviente.
Establece el Artículo 564 del Código civil que: “El propietario de una finca o heredad, enclavada entre otras ajenas y sin salida a camino público, tiene derecho a exigir paso por las heredades vecinas, previa la correspondiente indemnización.”.
La servidumbre de paso debe darse por el punto menos perjudicial al predio sirviente, y, por donde sea menor la distancia al camino público.
Si el paso concedido a una finca deja de ser necesario, el dueño del predio sirviente podrá pedir que se extinga la servidumbre.
Lo mismo se entenderá en el caso de abrirse un nuevo camino que dé acceso a la finca enclavada.
Señala el Artículo 569 del Código civil que: “Si fuere indispensable para construir o reparar algún edificio pasar materiales por predio ajeno, o colocar en él andamios u otros objetos para la obra, el dueño de este predio está obligado a consentirlo, recibiendo la indemnización correspondiente al perjuicio que se le irrogue.”.
Actualmente y según la doctrina más moderna, así como la Jurisprudencia, la medianería no constituye realmente una servidumbre sino que se configura como una especie de comunidad de bienes. En este sentido se supera lo establecido en el Código civil de propiedad privativa de cada condueño sobre la mitad de la medianería para constituirse como una comunidad de toda la pared.
Cada propietario está obligado a su mantenimiento y reparación, pudiendo alzar la pared medianera, siempre que corra con los gastos e indemnice los perjuicios que se causen con la obra incluso los temporales.
La servidumbre de luces y vistas viene regulada en los artículos 581 y siguientes del Código civil. Se prohíbe abrir en pared medianera ventana ni hueco alguno, sin consentimiento del medianero. Si la pared es privativa se pueden abrir ventanas o huecos para recibir luces a la altura de las carreras, o inmediatos a los techos, y de las dimensiones de 30 centímetros en cuadro, y, en todo caso, con reja de hierro remetida en la pared y con red de alambre. Sin embargo, el dueño de la finca o propiedad contigua a la pared en que estuvieren abiertos los huecos podrá cerrarlos edificando en su terreno o levantando pared contigua a la que tenga dicho hueco o ventana.
No se puede abrir ventanas con vistas rectas, ni balcones u otros voladizos semejantes, sobre la finca del vecino, si no hay dos metros de distancia entre la pared en que se construyan y dicha propiedad.
Tampoco pueden tenerse vistas de costado u oblicuas sobre la misma propiedad, si no hay 60 centímetros de distancia.
Cuando por cualquier título se hubiere adquirido derecho a tener vistas directas, balcones o miradores sobre la propiedad colindante, el dueño del predio sirviente no podrá edificar a menos de tres metros de distancia.
Regulada en los artículos 586 y siguientes del Código civil, señala el artículo 586 que: “El propietario de un edificio está obligado a construir sus tejados o cubierta de manera que las aguas pluviales caigan sobre su propio suelo o sobre la calle o sitio público, y no sobre el suelo del vecino. Aun cayendo sobre el propio suelo, el propietario está obligado a recoger las aguas de modo que no causen perjuicio al predio contiguo.”
Si el corral o patio de una casa se halla enclavado entre otras, y no es posible dar salida a las aguas pluviales, podrá exigirse el establecimiento de la servidumbre de desagüe, dando paso a las aguas por el punto de los predios contiguos en que sea más fácil la salida, y estableciéndose el conducto de desagüe en la forma que menos perjuicios ocasione al predio sirviente, previa la indemnización que corresponda.
